Categoria: Normativa edilizia

16/10/2025 – I bonus edilizi generano una spesa pubblica media di 14 miliardi di euro annui ma, grazie agli effetti su valore aggiunto, imposte e contributi, il costo netto scende a meno di 2 miliardi di euro.
 
È il dato che emerge da una analisi del Centro Studi della Fondazione Geometri Italiani, presentata nei giorni scorsi durante il convegno “Sviluppo economico e sostenibilità ambientale: tra cambio di rotta e strategie in evoluzione”, organizzato in collaborazione con il Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati e Cassa Geometri.
 
Il punto chiave è il moltiplicatore 3,3: ogni euro investito genera ricadute dirette, indirette e indotte sull’economia nazionale. Dentro questo quadro, la proposta di confermare nel 2026 il Bonus Casa al 50% sulla prima casa e al 36% sulle altre si colloca come scelta di policy orientata alla stabilità, con misure mirate per la povertà energetica e un sistema di monitoraggio e semplificazione per evitare nuove distorsioni.
 

I bonus edilizi costano solo 2 miliardi di euro allo Stato

L’analisi, basata su due metodologie rigorose e complementari, evidenzia come lo Stato possa continuare a sostenere questi processi con un costo relativamente contenuto e che produce effetti moltiplicatori significativi sull’economia nazionale.
 
Lo studio ha adottato la metodologia della Fondazione Nazionale dei Commercialisti, che analizza l’impatto completo dell’investimento, e il modello analitico ANCE, basato su un’analisi dettagliata dei costi e dei ricavi fiscali e contributivi.
 
Ricordiamo che la Fondazione Nazionale Commercialisti nel 2023 ha condotto uno studio di questo tipo sul Superbonus 110% calcolando un impatto positivo sulle finanze pubbliche. Ancora prima, nel 2022, l’ANCE affermava che il saldo del superbonus era nettamente positivo perché il 47% della spesa tornava come maggiori entrate.
 
Entrambe le metodologie – spiegano oggi i Geometri – concordano su un quadro positivo: con una spesa media annua di circa 14 miliardi di euro per bonus fiscali, lo Stato ottiene ritorni significativi che riducono il costo netto dell’intervento a meno di 2 miliardi annui.
 
La simulazione stima:
– un valore aggiunto economico che supera i 16 miliardi di euro (metodologia Fondazione Commercialisti);
– un saldo fiscale netto positivo per lo Stato compreso tra 320 milioni e 1,2 miliardi di euro (modello analitico ANCE), a seconda che si considerino solo gli effetti diretti o si includano anche gli effetti indotti;
– il gettito fiscale e contributivo complessivo deriva da imposte dirette, IVA, contributi previdenziali, e si accompagna a una forte attivazione di salari e consumi interni.
 

Bonus edilizi e moltiplicatori economici

Un aspetto fondamentale evidenziato nello studio riguarda l’importanza dei moltiplicatori economici, che misurano l’effetto moltiplicativo degli investimenti in edilizia sull’intera economia nazionale.
 
Nel caso specifico dei bonus edilizi, ogni euro investito nella riqualificazione edilizia e nella rigenerazione energetica degli edifici genera una ricaduta di circa 3,3 euro complessivi. Questo effetto deriva dalla somma di impatti diretti sui cantieri, indiretti sulle imprese fornitrici e indotti dai consumi delle famiglie e dei lavoratori coinvolti.
 
L’adozione di questi incentivi non si limita quindi a sostenere il settore edilizio, ma si traduce in un importante stimolo per l’economia italiana, con conseguenti aumenti di valore aggiunto, occupazione e gettito fiscale che superano in molti casi il costo diretto per lo Stato.
 

Riflessi fiscali dei bonus edilizi

Il modello analitico ANCE dettaglia la composizione dei costi degli interventi, che include materiali, manodopera, progettazione e oneri di sicurezza. Circa il 34% dei costi è destinato a salari e stipendi netti, che generano un consistente gettito fiscale e contributivo (INPS, INAIL, IRPEF) stimato oltre i 3,3 miliardi di euro.
 
Il gettito IVA, oltre a essere generato direttamente sulle spese per i lavori, si estende indirettamente ai consumi indotti dai redditi, con un’incidenza stimata del 15,2%, arrivando a produrre ulteriori centinaia di milioni in entrate per lo Stato.
 
Gli interventi con aliquote più elevate, ipotizzate al 55% e 65% per le famiglie in povertà energetica, comportano un costo fiscale aggiuntivo per lo Stato inferiore ai 2 miliardi di euro annui complessivi e significativamente inferiore rispetto ai 13 miliardi spesi all’avvio del Superbonus 110%.
 
Inoltre, il gettito derivante dagli interventi al 36% potrebbe parzialmente compensare le minori entrate dagli interventi maggiormente agevolati destinati alle famiglie vulnerabili, contribuendo a un bilanciamento sostenibile nel bilancio pubblico.
 
Infine, le risorse eventualmente necessarie per sostenere in modo dedicato le famiglie in povertà energetica potrebbero essere integrate con strumenti complementari, come il sostegno alle comunità energetiche, per migliorare ulteriormente l’efficacia complessiva delle politiche di sostenibilità.
 

Strategie operative per le famiglie in povertà energetica

Nel quadro di un orizzonte di policy stabile, lo studio della Categoria delinea un insieme di strategie operative che potrebbero essere attuate dal 2025 al 2030 e oltre:
 
– Programmazione stabile e pluriennale: garantire una coerenza temporale e normativa, evitando instabilità che possono generare bolle speculative come quelle del Superbonus.
 
– Sistema di monitoraggio e verifiche: attuare controlli trasparenti e periodici sui costi, i risultati energetici e gli effetti sociali, per ridurre rischi di abusi.
 
– Semplificazione normativa e amministrativa: semplificare i processi di accesso agli incentivi, specialmente nei condomini, e rendere più accessibili le procedure di cessione del credito.
 
– Focus sulle fasce vulnerabili: adottare misure di sostegno che prevedano incentivi fiscali mirati, sconti in fattura, accesso facilitato al credito e politiche di accompagnamento.
 
– Gestione trasparente e condivisa: coinvolgere professionisti qualificati e istituzioni con modelli di controllo condiviso, per evitare abusi e uso distorto delle risorse.
 
Questi approcci, condivisi e adottati in modo coordinato, consentirebbero di realizzare un rinnovamento edilizio, sostenibile e socialmente equo, riducendo i rischi di bolle speculative.
 

Novità sul Bonus Casa al 50% per il 2026

Il Governo sta lavorando per mantenere la detrazione al 50% per le ristrutturazioni della prima casa anche per l’intero 2026, superando l’ipotesi di riduzione al 36% prevista nella Legge di Bilancio 2025. Questa scelta è volta a favorire investimenti sostenibili per famiglie e imprese e sostegno alle situazioni di povertà energetica.
 
Si sta inoltre valutando la possibilità di ridurre il periodo di recupero della detrazione fiscale da 10 a 5 anni, per rendere il beneficio più immediato e accessibile ai contribuenti. Per le seconde case, invece, è in discussione una riduzione della detrazione all’intervallo tra 30% e 36%.
 
Questa proroga confermerebbe la rilevanza del Bonus Casa al 50% come leva fondamentale per la transizione energetica e la riqualificazione edilizia delle nostre città, in linea con le analisi di impatto economico e fiscale presentate dalla Fondazione Geometri Italiani.
 
Diego Buono, presidente Fondazione Geometri Italiani e Cassa Geometri, e Paolo Biscaro, vice-presidente Fondazione Geometri Italiani e presidente Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati, dichiarano:

“Il percorso di efficientamento energetico e di rigenerazione edilizia rappresenta una sfida centrale per il futuro del nostro Paese, non solo per il ruolo che il settore ha nell’economia, ma anche per l’impatto sociale e ambientale determinante come categoria siamo pronti a mettere a disposizione competenze, professionalità e rigore metodologico per attuare politiche sostenibili e concrete, evitando fenomeni speculativi e garantendo risultati duraturi. Solo con un approccio programmato, trasparente e integrato, che tenga conto delle diverse esigenze territoriali e sociali, potremo davvero contribuire a un futuro più equo e resiliente”.

11/06/2026 – Le detrazioni fiscali per la costruzione di autorimesse e posti auto pertinenziali spettano solo quando il manufatto è correttamente qualificato nei documenti edilizi e catastali. Il vincolo con l’abitazione deve risultare dal titolo edilizio e il bene deve essere accatastato nella categoria C/6, propria di rimesse e autorimesse.

Con la risposta a interpello n. 118/2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito quali verifiche devono essere svolte prima di considerare detraibili le spese.

L’uso effettivo del manufatto come parcheggio non basta a dimostrare il diritto al bonus.
 

Il caso: capanna in legno su cortile comune

Il caso riguarda la realizzazione nel 2025 di una capanna in legno su un cortile comune, utilizzata, secondo quanto specificato nell’istanza, come posto auto a servizio dell’abitazione principale.

Il contribuente ha sostenuto i costi dell’intervento, comprese progettazione, IVA, spese amministrative e altri oneri connessi, e ha chiesto la detrazione prevista dall’articolo 16-bis del TUIR per i posti auto pertinenziali.

La documentazione presenta però due criticità:
 

• la licenza edilizia non indica la destinazione a posto auto né il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione;
• il manufatto risulta accatastato in categoria C/2, relativa a magazzini e locali di deposito, con autonoma rendita catastale.

A sostegno della richiesta, il contribuente ha prodotto una dichiarazione tecnica sull’utilizzabilità della capanna come parcheggio e sul collegamento funzionale con l’abitazione, richiamando anche la rilevanza del bene come pertinenza ai fini dell’imposta municipale.

Secondo la sua tesi, questi elementi avrebbero consentito l’accesso alla detrazione del 50% anche senza un riferimento espresso nel titolo edilizio.
 

Detrazioni fiscali per posti auto, cosa prevede la norma

L’articolo 16-bis del TUIR riconosce una detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari abitative, comprese le pertinenze. La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, la detrazione ordinaria è pari al 36%, entro il limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. L’aliquota sale al 50% quando le spese riguardano l’abitazione principale e sono sostenute dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento. Nel 2027, la detrazione ordinaria scende al 30%; per gli interventi sull’abitazione principale è pari al 36%.

In linea generale, gli interventi agevolabili devono riguardare edifici esistenti, ma la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali costituisce una eccezione, in quanto il beneficio può riguardare anche un nuovo manufatto, purché destinato a parcheggio pertinenziale di un’unità abitativa.

Proprio questa eccezione richiede però una verifica puntuale. Il posto auto deve essere giuridicamente e catastalmente riconoscibile come tale. La destinazione d’uso dichiarata dal proprietario, da sola, non è sufficiente per l’ottenimento del bonus fiscale.
 

 

Vincolo pertinenziale e categoria C/6: i due requisiti decisivi

L’Agenzia richiama la circolare n. 17/E del 26 giugno 2023, secondo cui la detrazione per la realizzazione di parcheggi pertinenziali è ammessa quando esiste o viene creato un vincolo di pertinenzialità con un’unità immobiliare abitativa.

Questo vincolo deve risultare dalla concessione edilizia, che autorizza l’intervento. Nel caso esaminato, la licenza edilizia non specificava che il parcheggio era a servizio dell’abitazione e non qualificava la capanna come posto auto.

L’altro requisito riguarda il Catasto. Le autorimesse rientrano nella categoria C/6, attribuibile a stalle, scuderie, rimesse e autorimesse, mentre la categoria C/2 riguarda magazzini e locali di deposito. Un manufatto censito come C/2, pertanto, non può essere considerato autorimessa o posto auto ai fini della detrazione per parcheggi pertinenziali.

La rendita catastale autonoma della capanna non cambia l’esito, perché il problema non riguarda l’esistenza di un’unità catastale autonoma, ma la sua classificazione. Per l’Agenzia, la categoria C/2 colloca il bene tra i depositi e impedisce di trattarlo come autorimessa ai fini dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera d), del TUIR.
 

Perché la detrazione è stata esclusa

L’Agenzia delle Entrate ha così negato la detrazione in virtù della mancanza di entrambi i presupposti richiesti per i posti auto pertinenziali.

Sul piano edilizio, la licenza non indicava la destinazione della capanna a posto auto e non riportava il vincolo con l’abitazione principale. La dichiarazione tecnica prodotta dal contribuente, infatti, attestava l’uso e il collegamento funzionale, ma non integrava il contenuto del titolo edilizio richiesto dalla disciplina fiscale.

Sul piano catastale, la struttura risulta censita in categoria C/2, rendendola incompatibile con la qualificazione come autorimessa, categoria C/6. Anche se la pertinenzialità è riconosciuta ai fini dell’imposta municipale, resta distinta dai requisiti previsti per la detrazione IRPEF.
 

Titolo edilizio, Catasto e pagamenti: cosa controllare

La risposta n. 118/2026 ribadisce che la detrazione per autorimesse e posti auto richiede coerenza tra pratica edilizia, Catasto e documentazione fiscale.

Prima di considerare agevolabile l’intervento, occorre verificare che:
 

• il titolo edilizio descriva l’opera come posto auto o autorimessa indicando il rapporto pertinenziale con l’abitazione;
• l’accatastamento sia coerente con la destinazione dell’opera, con categoria C/6 per posti auto e autorimesse, evitando classificazioni incompatibili come la C/2, riferita a magazzini e locali di deposito;
• siano conservati i documenti relativi alle spese sostenute e ai pagamenti effettuati secondo le modalità previste dalla normativa fiscale.

L’uso del manufatto come parcheggio assume rilievo fiscale solo se trova riscontro nei documenti che qualificano il bene come posto auto pertinenziale.

26/06/2026 – Da ieri 25 giugno 2026 è nuovamente operativo il portale ENEA per l’invio delle schede descrittive relative agli interventi agevolati con Ecobonus e Bonus Casa iniziati dal 4 febbraio 2026.
 
Con un avviso pubblicato sul proprio sito, ENEA ha comunicato l’aggiornamento del portale bonusfiscali.enea.it alle disposizioni del Dlgs 5/2026 e del DM 28 ottobre 2025 sui requisiti minimi degli edifici.
 
L’aggiornamento consente di trasmettere le schede descrittive anche per gli interventi che, in attesa dell’adeguamento informatico, non potevano essere caricati sul portale perché avviati a partire dal 4 febbraio 2026.
 

Perché il portale ENEA era stato bloccato

Il blocco temporaneo riguardava le schede descrittive con data di inizio lavori dal 4 febbraio 2026. La sospensione era stata necessaria per adeguare il portale alle nuove disposizioni in materia di prestazione energetica e fonti rinnovabili.
 
Le nuove disposizioni sono quelle del Dlgs 5/2026, in vigore dal 4 febbraio 2026, che recepisce la Direttiva RED III e aggiorna il Dlgs 199/2021, elevando il target nazionale di energia da fonti rinnovabili al 39,4% dei consumi finali lordi entro il 2030.
 
Per il settore edilizio, il decreto aggiorna gli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili negli edifici, con nuove quote di copertura per nuove costruzioni, ristrutturazioni importanti e interventi sugli impianti termici.
 

Rinnovabili negli edifici, cosa cambia con il Dlgs 5/2026

Il Dlgs 5/2026 fissa al 40,1% l’obiettivo vincolante di copertura da fonti rinnovabili del fabbisogno energetico degli edifici.
 
Per le nuove costruzioni e per gli interventi rilevanti, le fonti rinnovabili devono coprire il 60% del fabbisogno per acqua calda sanitaria e il 60% del fabbisogno complessivo dei servizi energetici, compresi riscaldamento e raffrescamento.
 
Per le ristrutturazioni importanti di primo livello, la quota minima è pari al 40% del fabbisogno per i servizi di climatizzazione invernale ed estiva. Per le ristrutturazioni importanti di secondo livello viene introdotta una quota minima del 15%.
 
Il decreto amplia quindi il campo degli obblighi, includendo anche tipologie di intervento che, in precedenza, non erano sempre interessate dall’integrazione obbligatoria delle fonti rinnovabili.
 

Nuovo Decreto Requisiti Minimi, le novità tecniche

L’aggiornamento del portale tiene conto anche del DM 28 ottobre 2025 sui requisiti minimi degli edifici, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 5 dicembre 2025 ed entrato in vigore il 3 giugno 2026.
 
Il decreto aggiorna il DM 26 giugno 2015 e introduce nuove verifiche sulle prestazioni energetiche degli edifici, con particolare riferimento all’involucro, ai ponti termici, ai requisiti impiantistici e alle infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici.
 
Tra le novità più rilevanti, per le ristrutturazioni importanti di secondo livello viene eliminata la verifica del coefficiente medio globale di scambio termico H’T, mentre restano le verifiche sulle trasmittanze dei singoli componenti edilizi interessati dall’intervento. Per le ristrutturazioni importanti di primo livello, invece, il valore limite di H’T diventa dinamico e varia in funzione della zona climatica e della percentuale di superficie vetrata dell’edificio.
 
Il nuovo decreto introduce inoltre un approccio più articolato ai ponti termici: nelle ristrutturazioni importanti di secondo livello, la verifica della trasmittanza deve includere anche il loro effetto.
 

 

Schede ENEA, come calcolare il termine di 90 giorni

L’avviso ENEA chiarisce anche le regole per il calcolo del termine di 90 giorni entro cui inviare la scheda descrittiva.
 
Per gli interventi con data di inizio lavori a partire dal 4 febbraio 2026 e data di fine lavori anteriore al 25 giugno 2026, i 90 giorni decorrono dal 25 giugno 2026, cioè dalla data di pubblicazione dell’aggiornamento del portale. Questa regola evita che il periodo di indisponibilità del sistema penalizzi contribuenti e tecnici incaricati della trasmissione.
 
Per gli interventi con data di inizio lavori anteriore al 4 febbraio 2026, resta invece valida la regola ordinaria: il termine di 90 giorni decorre dalla data dichiarata di fine lavori. La stessa regola vale per gli interventi con data di fine lavori a partire dal 25 giugno 2026: in questo caso, i 90 giorni si calcolano dalla data di ultimazione dei lavori indicata nella scheda.
 

Comunicazione ENEA, quando deve essere inviata

In linea generale, la comunicazione ENEA deve essere trasmessa entro 90 giorni dalla data di fine lavori o, se previsto, dal collaudo.
 
L’adempimento riguarda gli interventi che comportano risparmio energetico, miglioramento dell’efficienza energetica o utilizzo di fonti rinnovabili e che accedono alle detrazioni fiscali per Ecobonus e Bonus Casa.
 
Attraverso la scheda descrittiva, ENEA acquisisce i dati tecnici degli interventi realizzati e può svolgere le attività di monitoraggio previste dalla normativa.
 

Quale portale usare per Ecobonus, Bonus Casa e Superbonus

Per Ecobonus e Bonus Casa, le schede descrittive devono essere trasmesse attraverso il portale bonusfiscali.enea.it.
 
Il Superbonus segue invece una procedura separata: le asseverazioni relative agli interventi di efficienza energetica devono essere inviate tramite il portale dedicato al SuperEcobonus.
 
La distinzione è importante perché, per Ecobonus e Bonus Casa, l’adempimento consiste nell’invio della scheda descrittiva dell’intervento, mentre per il Superbonus è richiesta l’asseverazione del tecnico abilitato sui requisiti tecnici e sulla congruità delle spese.
 

Ricevuta ENEA e codice CPID

Al termine della procedura, ENEA rilascia la ricevuta di trasmissione, identificata dal codice CPID, il Codice Personale Identificativo. La ricevuta, o la stampa della scheda descrittiva trasmessa, deve essere conservata dal contribuente insieme alla documentazione fiscale e tecnica relativa all’intervento.
 

Frazionamento di un Immobile: Perché è conveniente e Come Farlo

‍Il settore immobiliare è da sempre considerato uno degli investimenti più redditizi e sicuri. Possedere una proprietà immobiliare può generare un reddito considerevole, ma spesso l’acquisto di un’intera unità immobiliare richiede un capitale iniziale notevole. Ecco perché sempre più persone si stanno interessando al frazionamento immobiliare.

Il frazionamento immobiliare è una procedura che consente di suddividere un’unità immobiliare originaria in due o più parti separate. Questo tipo di operazione è particolarmente vantaggioso in città dove gli appartamenti di piccole dimensioni sono maggiormente richiesti rispetto a quelli di grandi dimensioni. Esistono due tipi di frazionamento immobiliare: quello catastale e quello urbanistico. Nel primo caso, l’immobile viene diviso in parti indipendenti con la creazione di subalterni specifici sulle mappe catastali. Nel secondo caso, invece, vengono effettuati interventi edilizi per la divisione dell’immobile, che devono essere adeguatamente segnalati sulle mappe comunali.

Per comprendere appieno il potenziale di questo tipo di investimento, è importante analizzare il mercato immobiliare attuale, che è notevolmente diverso rispetto a quello di qualche tempo fa. Le preferenze abitative degli italiani sono cambiate nel corso degli anni: se in passato si preferivano case spaziose per accogliere famiglie numerose, oggi la tendenza si è spostata verso appartamenti di dimensioni più ridotte, soprattutto nelle zone centrali delle città. I monolocali e i bilocali sono particolarmente ambiti, soprattutto dalle fasce di età più giovani. Inoltre, gli studenti universitari sono spesso alla ricerca di alloggi nei pressi delle università, che solitamente si trovano nel centro delle città. Questa richiesta elevata di camere per studenti e appartamenti di piccole dimensioni durante il periodo di studio aumenta notevolmente il valore degli immobili frazionati, rendendo questo tipo di investimento molto interessante.

Il frazionamento di un immobile offre numerosi vantaggi sia per i proprietari che per gli acquirenti. Vediamo quali sono:

• Successione Ereditaria: Il frazionamento è la soluzione ideale quando un immobile viene ereditato da due o più persone. Ogni erede può utilizzare una parte dell’immobile senza doverlo necessariamente vendere.
• Affitto di una Porzione: Frazionando un immobile, è possibile mettere a reddito solo una parte di esso, creando un’unità indipendente che può essere affittata. In questo modo, il proprietario può continuare a vivere nell’altra parte in modo autonomo.
• Aumento del Valore: Frazionare un grande appartamento in vendita può aumentarne il valore in quanto gli appartamenti di dimensioni ridotte sono più facili da vendere rispetto a quelli più grandi. Inoltre, il valore al metro quadro di un appartamento di piccole dimensioni è spesso superiore a quello di un appartamento più grande.
• Destinare una Porzione ai Parenti: Il frazionamento di un immobile può essere utile per destinare una parte ai propri figli o ad altri parenti che necessitano di una sistemazione indipendente.

La procedura per il frazionamento immobiliare dipende dalle normative locali, dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal Regolamento Edilizio e dai regolamenti condominiali. Di seguito sono elencati i passaggi principali da seguire:

• Verifica della Documentazione Esistente: È importante verificare la conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile, così come la conformità catastale, prima di iniziare qualsiasi intervento.
• Presentazione della Pratica Edilizia: È necessario presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune in cui si trova l’immobile. Queste pratiche otterranno l’autorizzazione amministrativa ed urbanistica per il frazionamento dell’immobile.
• Aggiornamento Catastale: È importante aggiornare le mappe catastali per riflettere la nuova divisione dell’immobile. Questo comporterà la soppressione del subalterno originale e la costituzione di nuovi subalterni per le singole unità immobiliari create.

• Autorizzazione del Condominio: Se il frazionamento coinvolge parti comuni di un condominio, è necessario richiedere l’autorizzazione agli altri condomini. 

• Allacci Gas ed Elettricità: È importante richiedere l’allacciamento dei nuovi contatori di gas ed elettricità per le nuove unità immobiliari create. 

• Trasferimento della Proprietà: Nel caso in cui si voglia vendere una o più unità immobiliari frazionate, sarà necessario procedere con l’atto di compravendita presso un notaio e con la voltura catastale per trasferire la proprietà.

Il frazionamento di un immobile rappresenta un’opportunità interessante per chi desidera investire nel settore immobiliare. Suddividere un immobile in unità più piccole può aumentarne il valore e offrire una maggiore flessibilità sia per i proprietari che per gli acquirenti. La procedura per il frazionamento immobiliare può essere complessa, ma con l’aiuto di professionisti esperti è possibile ottenere risultati positivi. Prima di intraprendere qualsiasi intervento, è fondamentale informarsi sulle normative locali e consultare un professionista per guidare la procedura. Ricordate sempre che un investimento immobiliare richiede una pianificazione accurata e una valutazione attenta dei costi e dei benefici.

La presenza di opere abusive ancora oggetto di domanda di condono impedisce di affermare la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile, conseguentemente, la sussistenza del presupposto necessario per il conseguimento dell’agibilità. È quanto emerge da una sentenza pronunciata dal Tar del Lazio, la n. 12059/2026, relativa al ricorso presentato da una azienda proprietaria di un immobile contro Roma Capitale.

La vicenda inizia quando la proprietà di un immobile «regolarmente assentito con concessioni…

La Cassazione conferma come una tettoia, che per caratteristiche strutturali incida sulla sagoma dell’edificio, non sia qualificabile come pertinenza, ma richieda il permesso di costruire; in mancanza, può integrare il reato di abuso di cui all’art. 44, lett. b), d.P.R. 380/2001.

La sentenza della Corte di Cassazione n.3844/2026 conferma la condanna del ricorrente per aver realizzato una tettoia senza permesso di costruire. La Corte chiarisce quando, per caratteristiche strutturali e modalità di realizzazione, una tettoia, che costituisce parte integrante dell’edificio, modificandone la sagoma e priva di autonoma individualità fisica e strutturale, non è una semplice pertinenza o opera precaria, ma costituisce un ampliamento dell’immobile e richiede il permesso di costruire. La sua realizzazione senza titolo configura pertanto il reato edilizio di cui all’art. 44, lett. b), d.P.R. 380/2001.

Vediamo il caso nel dettaglio…

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Il caso

L’imputato della sentenza viene condannato dal Tribunale di Foggia per un intervento edilizio eseguito senza permesso di costruire, in particolare “era stato dichiarato responsabile del reato di cui all’art. 44 lett. b) d.P.R. n. 380/2001”.
L’opera contestata consisteva nella realizzazione di una tettoia collocata davanti a un fabbricato, con copertura in parte coibentata e in parte in policarbonato, sostenuta da pilastrini e muretti.

La sentenza di primo grado aveva inflitto all’imputato una pena:

• di 20 giorni di arresto;
• una multa di 6.000 euro.

Tale decisione era stata confermata nel 2025 anche dalla Corte d’Appello di Bari, inducendo il proprietario a rivolgersi alla Cassazione.
In quest’ultimo ricorso, la difesa solleva varie argomentazioni tra cui quella secondo cui “la Corte territoriale ave(sse) erroneamente ritenuto la necessità del permesso di costruire per le opere oggetto di contestazione, nonostante si trattasse di una tettoia in stato precario, di modeste dimensioni, non idonea a creare nuova volumetria.”

Quindi veniva sostenuto che la tettoia fosse un’opera di dimensioni limitate, priva di carattere stabile e incapace di generare nuova volumetria edilizia. Per questo motivo, secondo il ricorrente, non sarebbe stato necessario il permesso di costruire.

Cosa stabilisce l’art. 44 lett. b del d.P.R 380/01

L’art. 44 lett. b del d.P.R 380/01 applica:

“l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5164 a 51645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione”.

L’articolo punisce l’esecuzione di lavori in totale difformità dal permesso di costruire, in assenza del permesso stesso oppure la prosecuzione delle opere nonostante sia stato emesso un ordine di sospensione dall’autorità competente. La norma in merito all’abuso edilizio è molto severa e prevede la pena dell’arresto fino a due anni e un’ammenda da 5.164 a 51.645 euro, fatta salva l’applicazione di sanzioni più gravi ove il fatto integri ulteriori reati.

Tettoia e permesso di costruire: quando l’opera integra il reato ex art. 44 d.P.R. 380/2001

I giudici precisano che “(…) l’opera realizzata era costituita da una tettoia, in parte recintata, che aveva comportato un ampliamento del preesistente immobile, del quale aveva modificato la sagoma, e che, pertanto, necessitava del preventivo rilascio del permesso di costruire. Va ricordato che integra il reato previsto dall’art. 44, lett. b), del d.P.R. n. 380 del 2001 la realizzazione, senza il preventivo rilascio del permesso di costruire, di una tettoia di copertura che, non rientrando nella nozione tecnico-giuridica di pertinenza per la mancanza di una propria individualità fisica e strutturale, costituisce parte integrante dell’edificio sul quale viene realizzata (…).” Difatti, “(l)a costruzione di una tettoia di copertura non può qualificarsi, infatti, come pertinenza, in quanto si tratta di un’opera priva del requisito della individualità fisica e strutturale propria della pertinenza, costituendo parte integrante dell’edificio sul quale viene realizzata. Anche le tettoie di copertura necessitano, dunque, di permesso di costruire quando -…- facciano parte integrante dell’edificio sulle quali vengono realizzate, essendo irrilevante che l’opera possa esprimere o meno una propria volumetria (…)”.
La tettoia realizzata non era una semplice opera accessoria o di arredo, ma costituiva un vero ampliamento dell’edificio esistente. Infatti, la struttura aveva modificato la sagoma del fabbricato, incidendo sulle sue caratteristiche edilizie e quindi sarebbe stato necessaria l’acquisizione di un permesso di costruire. La realizzazione dell’opera senza tale titolo integra il reato previsto dall’art. 44, lett. b), del d.P.R. 380/2001. I giudici precisano inoltre che una tettoia non può essere considerata come una pertinenza quando manca di una propria autonomia fisica e strutturale, poiché diventa parte integrante dell’edificio. Di conseguenza, anche se non si generi una nuova volumetria autonoma, la costruzione di una tettoia richiede il permesso di costruire quando comporta una trasformazione dell’immobile.

Le tettoie non possono essere considerate automaticamente opere minori o interventi di edilizia libera. La loro rilevanza urbanistico-edilizia va valutata in concreto, in base alle caratteristiche strutturali, al grado di stabilità e all’incidenza sull’organismo edilizio esistente. Quando tali elementi determinano una modifica della sagoma o un’integrazione stabile con l’edificio, l’intervento richiede sempre il permesso di costruire.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: permesso di costruire, tettoia, art. 44 d.P.R. 380/2001, reato edilizio, abuso edilizio.

FAQ Tecniche: Tettoia e abuso edilizio: quando serve il permesso di costruire? | Ingenio

Quando una tettoia richiede il permesso di costruire?
Il permesso di costruire è richiesto quando la tettoia costituisce una trasformazione urbanistico-edilizia dell’immobile. Secondo la Cassazione, ciò avviene quando la struttura è stabilmente integrata all’edificio, modifica la sagoma oppure rappresenta un ampliamento funzionale del fabbricato. Non è sufficiente valutare la sola presenza di nuova volumetria.

Una tettoia può essere considerata una pertinenza edilizia?
Sì, ma solo in casi limitati. La giurisprudenza distingue la pertinenza urbanistica da quella civilistica. Una tettoia priva di autonoma individualità fisica e strutturale e stabilmente collegata all’edificio normalmente non costituisce una pertinenza urbanistica e può richiedere il permesso di costruire.

La mancanza di volumetria esclude l’abuso edilizio?
No. La sentenza conferma che l’assenza di una nuova volumetria non è decisiva. Anche un’opera che non crea un nuovo volume può richiedere il permesso di costruire se modifica la sagoma dell’edificio o determina una trasformazione edilizia stabile.

Quali sanzioni prevede l’art. 44 del d.P.R. 380/2001?
L’art. 44, lett. b), del d.P.R. 380/2001 punisce gli interventi realizzati in assenza del permesso di costruire o in totale difformità dal titolo edilizio con l’arresto fino a due anni e con un’ammenda da 5.164 a 51.645 euro. Restano applicabili anche le conseguenze amministrative previste dal Testo Unico dell’Edilizia.