Salva Casa 2024: Condono Vs Sanatoria. Cosa cambia?

Il Decreto Salva Casa è Legge e consente, dietro il pagamento di un’ammenda, la sanatoria delle cosiddette “piccole difformità edilizie”. Ciò ha scatenato però, un dibattito sulla differenza tra Sanatoria e Condono. Vediamo quindi assieme cosa stabilisce il D.L. 69/2024 e la lista dei documenti da presentare.

In cosa consiste il Decreto Salva Casa?

Il cd. “Decreto Salva Casa“, conosciuto ufficialmente come Decreto-Legge n. 69/2024, rappresenta una significativa riforma nel panorama delle normative edilizie italiane. Approvato dal Consiglio dei Ministri lo scorso 24 Maggio 2024 e convertito in Legge con provvedimento pubblicato nella G.U. 175/2024, è entrato in vigore dal 28/07/2024. Questo decreto mira a semplificare il settore edilizio e urbanistico.

L’obiettivo principale del Decreto è di permettere la Sanatoria delle cosiddette “piccole difformità edilizie” tramite il pagamento di un’ammenda pecuniaria. Questo permette di regolarizzare elementi come tramezzi, soppalchi interni e finestre, superando il rigido concetto della Doppia Conformità previsto dall’Art. 36 del Testo Unico Edilizia, che rimane invece in vigore per gli abusi edilizi più gravi.

Le piccole difformità edilizie spesso rappresentano un ostacolo per i proprietari immobiliari, che si trovano a dover affrontare lunghe e complesse procedure burocratiche per regolarizzare situazioni minori. Il Decreto Salva Casa punta quindi a risolvere queste problematiche in modo più rapido ed efficace, semplificando le pratiche e riducendo i tempi di attesa per la regolarizzazione.

Questo provvedimento si inserisce in un contesto più ampio di riforme, volte a migliorare l’efficienza del settore edilizio ed a favorire la conformità legale degli immobili esistenti.

Salva Casa, sanatoria vs condono: cosa stabilisce?

Il Decreto Salva Casa introduce diverse misure innovative. Una delle principali è la semplificazione delle procedure per il cambio di destinazione d’uso degli immobili e la facilitazione nel fornire la dimostrazione dello stato legittimo degli stessi.

In aggiunta, aumenta le tolleranze costruttive ammissibili in edilizia, che ora possono arrivare fino al 6%, con un rapporto inversamente proporzionale alla S.U.: minore è la superficie utile, maggiore è il limite consentito in percentuale. Questa modifica è volta a snellire le pratiche edilizie e a ridurre le difficoltà burocratiche per i cittadini e le imprese.

In particolare, non si prefigura violazione edilizia alcuna se lo scostamento rispetto al progetto originario non supera:

Le nuove disposizioni del Decreto mirano anche a favorire l’emersione di situazioni irregolari che, pur non costituendo gravi violazioni urbanistiche, rappresentano comunque un problema dal punto di vista amministrativo e legale.

Ad esempio, la presenza di tramezzi o soppalchi realizzati senza le necessarie autorizzazioni può creare difficoltà in caso di compravendita dell’immobile o di richiesta di mutui e/o finanziamenti. La possibilità di regolarizzare queste difformità tramite una semplice ammenda rende il processo più accessibile e meno oneroso per i proprietari.

Irregolarità sulle parti comuni: il principio di autonomia

Si introduce il principio dell’autonomia delle parti comuni, rispetto alle proprietà esclusive all’interno dei condomini. Si stabilisce pertanto che le eventuali difformità edilizie di parti e spazi comuni non pregiudicheranno lo stato legittimo delle proprietà esclusive e viceversa.
Questo garantisce la possibilità di apportare modifiche e riqualificazioni in maniera indipendente.
Quindi le irregolarità edilizie di una parte comune non influenzeranno la legittimità e la possibilità di intervento sulle singole U.I. private e, analogamente, le difformità presenti in una proprietà esclusiva non incideranno sulla legittimità delle parti comuni.

Salva Casa: differenza tra condono e sanatoria

La distinzione tra Condono e Sanatoria è fondamentale per comprendere la portata del Decreto Salva Casa. Il Condono Edilizio, storicamente introdotto in Italia con tre diverse Leggi (Legge n. 47/85, D.L. n. 468/1994 e D.L. n. 269/2003), permette di regolarizzare abusi edilizi su larga scala, attraverso un provvedimento straordinario e limitato nel tempo, che spesso è stato criticato per incentivare l’illegalità edilizia.

La Sanatoria, al contrario, è un procedimento amministrativo che consente di sanare piccole difformità edilizie attraverso il pagamento di una sanzione e la verifica della conformità alle normative urbanistiche. Il Decreto Salva Casa si colloca proprio in questa seconda categoria, evitando di essere etichettato come un Condono, poiché mira a risolvere problemi minori – e frequenti – nel settore edilizio, senza però incentivare nuove irregolarità.

Un Condono rappresenta infatti una sorta di “amnistia” per gli abusi edilizi, permettendo la regolarizzazione di costruzioni che, altrimenti, sarebbero completamente fuori Legge. Questo tipo di provvedimento ha sollevato molte polemiche nel corso degli anni, dato che viene percepito dai più rigoristi come un incentivo a costruire senza rispettare le normative, con la speranza di poter sanare tutto in seguito.

La Sanatoria, invece, non prevede un perdono generale, ma una verifica puntuale delle difformità minori, richiedendo comunque il rispetto delle normative vigenti al momento della richiesta.

Cos’è la Doppia Conformità e quando è obbligatorio produrla?

Dopo aver visto la differenza tra sanatoria e condono e come impatta il DL Salva casa passiamo al tema della doppia conformità. La Doppia Conformità è un principio previsto dall’Art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01). Essa richiede che un’opera abusiva, per essere sanata, debba essere conforme alle norme urbanistiche sia al momento della sua realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria. Questo criterio è stato introdotto per evitare che costruzioni illegali possano essere regolarizzate sulla base di modifiche normative intervenute successivamente alla loro realizzazione. La Doppia Conformità è obbligatoria per sanare abusi edilizi maggiori, come quelli che comportano modifiche strutturali significative o cambiamenti d’uso rilevanti degli edifici.

Il Decreto Salva Casa supera questa rigidità per le piccole difformità edilizie, permettendo la loro regolarizzazione tramite il pagamento di una sanzione senza dover dimostrare la Doppia Conformità. Questo rende più agevole e rapido il processo di Sanatoria per interventi minori, promuovendo una maggiore legalità e trasparenza nel settore edilizio.

La Doppia Conformità è un principio di grande importanza per garantire che le costruzioni rispettino le normative sia al momento della realizzazione sia in seguito. Tuttavia, per le piccole difformità, l’obbligo di dimostrare la Doppia Conformità può risultare eccessivamente gravoso e burocratico.

Il DL Salva Casa introduce due tipi di accertamenti di conformità in sanatoria:

1. interventi senza permesso o con variazioni essenziali dal titolo abilitativo: continuano a essere soggetti al regime della doppia conformità, ossia devono rispettare le normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione che alla presentazione della domanda (Art. 36);
2. interventi con difformità parziali: si elimina la doppia conformità, richiedendo solo la conformità urbanistica attuale e quella edilizia al momento dell’intervento (nuovo Art. 36-bis). Vengono ricomprese anche le variazioni essenziali ex art.32 del TUE (D.P.R. 380/01).
   Per i casi di difformità parziali, la sanatoria può essere concessa dal Comune a condizione che si eseguano interventi per rendere l’opera conforme alle normative tecniche igienico-sanitarie e si rimuovano le opere non sanabili.

Salva Casa 2024, condono vs sanatoria: il silenzio-assenso e le opere senza autorizzazioni

Il Decreto introduce anche il concetto di silenzio-assenso: se l’amministrazione non risponde alla domanda nei tempi prestabiliti (30 gg. per la S.C.I.A. in Sanatoria o 45 gg. per il Permesso di Costruire in Sanatoria), la pratica è considerata accolta.

Tra gli interventi che non richiederanno più titoli abilitativi o comunicazione alcuna ci sono l’installazione di pompe di calore fino a 12 kW, la rimozione di barriere architettoniche e l’installazione di pergole bioclimatiche, opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici e VEPA.
Queste ultime, previste in precedenza sui balconi aggettanti o nelle logge, ora potranno essere installate anche nei porticati al piano terra, senza permesso alcuno.
Anche le tende da sole, le tende da esterno e le tende a pergola con telo retrattile, saranno installabili senza necessità di autorizzazioni.

Il Decreto introduce una nuova tipologia di intervento di edilizia libera per opere di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici (pergole), purché non comportino variazioni di volumi e superfici e siano armonizzate con l’estetica dell’edificio.

Infine, i cambi di destinazione d’uso, inclusi quelli con opere, sono consentiti con SCIA, ampliando le disposizioni originali.
I piani urbanistici potranno permettere cambi di destinazione d’uso per PT e seminterrati, se consentito dalla legislazione regionale.

Altezze e Superfici Minime / Sanatorie ante 1977 / Sottotetti

È ora consentita l’abitabilità per altezze di 2,40 metri (anziché 2,70 m) e per superfici di 20 mq per una persona e 28 mq per due persone (invece di 28 e 38 mq), a condizione che gli interventi siano finalizzati al miglioramento igienico-sanitario.

Viene introdotta la regolarizzazione delle varianti in difformità dal titolo rilasciato prima della Legge 10/77 (Bucalossi). Le condizioni per la sanatoria includono:

• il titolo deve essere stato rilasciato prima dell’entrata in vigore della Legge Bucalossi;
• gli interventi non devono rientrare nei casi previsti dall’Art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.
  L’epoca di realizzazione della variante deve essere dimostrata con documentazione conforme all’Art. 9-bis del TUE o, in caso di mancanza di documentazione, tramite una dichiarazione del tecnico incaricato. La regolarizzazione richiede la presentazione di una SCIA ed il pagamento di una sanzione pecuniaria.

Viene consentito il recupero dei sottotetti nei limiti e secondo le procedure previste dalle singole leggi regionali, anche se non rispettano le distanze minime tra edifici e dai confini

Attenzione agli interventi senza autorizzazione paesaggistica in zona vincolata!

Qualora si trattasse di interventi per i quali era mancante anche l’autorizzazione paesaggistica, allora i termini sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica ex Art.1, Comma 4 del D.L. 69/2024, in cui si precisa che:

“Qualora gli interventi di cui al Comma 1 sono eseguiti su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della Soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente“.

Art. 1, Co. 4 – D.L. 69/2024

Cambio di destinazione d’uso

Il Decreto facilita il cambio di destinazione d’uso delle U.I. all’interno della medesima categoria funzionale. Ad esempio, un appartamento può ora essere convertito in una struttura ricettiva, semplicemente producendo una S.C.I.A.

Cambiamenti più significativi che coinvolgono diverse categorie funzionali, come la variazione da destinazione d’uso residenziale a turistico o a commerciale, sono consentiti solo dietro specifiche condizioni.

Decreto Salva Casa, condono vs sanatoria: i riferimenti legislativi

Il contesto normativo del Decreto Salva Casa si inserisce all’interno di una serie di disposizioni legislative che hanno caratterizzato l’evoluzione della normativa edilizia in Italia. I riferimenti principali includono gli Articoli 34, 35 e 36 del D.P.R. 380/01, che disciplinano le procedure per la Sanatoria e la Doppia Conformità.

Inoltre, i precedenti condoni edilizi, introdotti rispettivamente con la Legge n. 47/85, il D.L. n. 468/1994 (trasfuso poi nell’Art. 39 della Legge n. 724/1994) e il D.L. n. 269/2003 (convertito nella Legge n. 326/2003 e modificato con D.L. n. 168/2004, convertito nella Legge n. 191/2004), rappresentano i precedenti storici di riferimento per comprendere le differenze e le evoluzioni normative nel settore.

La normativa edilizia in Italia si è evoluta per garantire maggiore conformità e sicurezza delle costruzioni.

I vari condoni edilizi hanno rappresentato momenti di “tolleranza straordinaria” nei confronti delle irregolarità.

Regolarizzare le difformità minori

l Decreto Salva Casa si propone di operare in un’ottica di regolarizzazione ordinaria, intervenendo sulle difformità minori, senza incentivare nuovi abusi.

L’Art. 32 del D.L. n. 269/2003, riguardante le “misure per la riqualificazione urbanistica, ambientale e paesaggistica, per l’incentivazione dell’attività di repressione dell’abusivismo edilizio, nonché per la definizione degli illeciti edilizi e delle occupazioni di aree demaniali”, al Comma 25 rinvia, oltre che alle norme del predetto Art. 32, al Capo IV e V della Legge n. 47/1985 e s.m.i.

In particolare, l’Art. 32, Comma 25, prevede che il nuovo Condono si applica alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 Marzo 2003. In considerazione di quanto previsto dal Comma 2 dell’Art. 31 della Legge n. 47/1985, applicabile anche al nuovo Condono, per opere ultimate si intendono «gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente».

Check-list documentale per la Sanatoria

Per usufruire della Sanatoria prevista dal Salva Casa, è necessario preparare una serie di documenti specifici. Ecco una check-list documentale per facilitare il processo:

1. Richiesta di sanatoria: domanda formale di sanatoria da presentare al Comune di competenza.
2. Relazione tecnica asseverata: redatta da un Professionista Abilitato (Geometra, Architetto o Ingegnere), che descrive dettagliatamente le difformità da sanare.
3. Relazione tecnica di intervento: redatta da un Professionista Abilitato (Geometra, Architetto o Ingegnere), che descrive dettagliatamente eventuali interventi di consolidamento. Qui puoi trovare esempi di stampe e relazioni realizzati con il software di calcolo strutturale TRAVILOG.
4. Certificato di idoneità statica redatto da un tecnico abilitato all’esercizio della professione quando l’opera abusiva supera i 450 metri cubi
5. Relazione ex Legge 10: in caso l’opera da sanare sia, ad esempio, un ampliamento con queste caratteristiche: la nuova porzione climatizzata ha un volume lordo superiore al 15% del volume esistente, oppure il volume complessivo è superiore a 500 mc e l’impianto è un’estensione di quello esistente. Consulta esempi di stampe per Relazione ex Legge 10 redatte con il software di calcolo energetico TERMOLOG.
6. Attestato di Prestazione Energetica (APE): redatto da un professionista abilitato, attesta la prestazione energetica dell’edificio a seguito degli interventi realizzati. L’APE precedente non è più valido e deve essere rifatto, poiché sono cambiate le condizioni del sistema edificio-impianto.
7. Documentazione fotografica: fotogrammi a colori dello stato di fatto dell’immobile che evidenziano le difformità edilizie.
8. Planimetrie aggiornate: planimetrie dell’immobile che mostrino la situazione attuale ed evidenzino le difformità da regolarizzare.
9. Calcolo dell’ammenda: determinazione dell’importo della sanzione pecuniaria da versare, basata sulla tipologia e l’entità delle difformità.
10. Attestazione di versamento: prova dell’avvenuto pagamento dell’ammenda prevista.
11. Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.): Documento rilasciato dal Comune che attesta la destinazione d’uso dell’immobile.

Le sanzioni ed i termini di demolizione

Il regime sanzionatorio del Decreto Salva Casa prevede il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, e comunque in misura compresa tra 1.032 ed i 10.328 €.
Se l’intervento è conforme alla normativa urbanistica ed edilizia, sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda di sanatoria, la sanzione varierà tra i 516 € ed i 5.164 €.

Per gli eventuali abusi, i termini per l’eventuale demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi vengono prorogati dagli attuali 90 gg. a 240 gg. in presenza di comprovate esigenze di salute o di gravi situazioni di disagio socio-economico.

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